转让土地含城市道路，合同是否有效
转让土地含城市道路，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司将自己名下的一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备在土地上开发建设，却发现问题：土地使用证上标注的土地面积和实际面积对不上。原来，这块土地中包含了城市道路，道路宽度与规划要求也不一致，导致实际可用的土地面积比证上记载的少了很多。
置地公司多次与发展公司沟通，要求补偿或退款，但始终没有结果，最终只能起诉到法院。案件经过一审、二审，一直打到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按照整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地使用证上记载的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应当赔偿损失。
法院判决
最高人民法院审理后认定：发展公司在办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积和道路宽度与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地部分有效；发展公司应当返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，根据法律规定，这类设施不得转让。开发商在转让土地时，必须将道路面积剔除，不能将其计入可转让的土地面积。否则，转让合同中的这部分内容会被认定为无效。
第二，土地转让前，转让方应当确保土地信息准确，特别是要经过规划部门审批。如果仅凭自己绘制的位置图就办理转让，一旦与规划不符，转让方就要承担主要责任，甚至可能被认定为欺诈。
第三，对于受让方来说，在签订土地转让合同前，最好到规划部门核实土地的实际规划情况，避免因信息不准确导致后续开发受阻。如果已经出现问题，可以要求转让方返还多收的款项并赔偿损失。
王德林律师提示：
土地转让涉及的法律问题比较复杂，特别是涉及城市道路、公共设施等特殊用地时，更要注意核实土地的实际规划情况。在文山地区的实践中，类似纠纷也时有发生，建议当事人在签订合同前咨询专业律师，避免因合同效力问题产生不必要的损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市