城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司与一家置地公司签订了一份土地使用权转让合同，发展公司把自己名下的一块土地转让给置地公司，并办理了土地使用证。置地公司拿到土地后，准备开发建设，去规划局审批时才发现问题：土地使用证上标明的土地面积和实际面积对不上，因为土地中包含了城市道路，而道路宽度和规划要求不一致，导致实际能用的土地面积比证上记载的少了很多。

原来，发展公司在办证时提供的土地位置图没有经过规划部门审批，国土局根据这个图发了证。规划部门后来明确，这块地西、北两侧的道路是市区主干道，路宽应当达到一定标准，而土地使用证上标明的道路宽度不够，导致实际使用面积缩水。置地公司要求发展公司退钱或补地，协商不成，只好打官司。

争议焦点

发展公司认为，合同是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土局的行为，自己没过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地使用权证面积不实，土地位置图不是规划坐标图，城市道路不能转让，合同应当无效，发展公司要承担责任。

法院判决

一审辽宁高院认定合同部分无效，发展公司返还多收的土地转让金，赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。最高法院二审维持了原判。法院认为，发展公司提供未经规划审批的位置图，导致土地使用证面积与规划不符，应负主要责任；城市道路属于市政设施，依法不得转让，因此合同中涉及道路面积的转让部分无效，符合规划的土地面积部分有效。最终，发展公司需返还多收的转让金，赔偿损失，置地公司自愿承担道路面积的征地费，法院予以认可。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。开发商在转让土地时，不能把道路面积算进去，否则转让行为无效。这个案子就是典型，发展公司把道路面积一并转让，导致合同部分无效，自己还得赔钱。

第二，土地转让前，一定要核实规划条件。土地使用证上的面积不一定就是实际能用的面积，规划部门对道路、绿化等有强制性要求。买方在签约前应当要求卖方提供经规划审批的坐标图，避免拿到证后才发现面积缩水。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院对符合规划的部分予以认可，对违法部分宣告无效，这样既保护了合法交易，也制裁了违法行为。买卖双方在交易中都要注意，违法部分可能带来损失。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必向规划部门核实地块的实际规划条件，不要轻信土地使用证上的面积。如果发现土地中包含城市道路等市政设施，应要求卖方明确扣除，并在合同中注明。文山地区的朋友在办理类似转让时，建议委托专业律师审查合同和规划文件，避免法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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