购房合同还是抵债协议，法院如何区分
购房合同还是抵债协议，法院如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行巨额贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用公司投资开发的广州某商贸中心的部分楼层抵债。随后，开发商与银行签订《房地产预售契约》，将上述房产卖给银行，总价1.185亿港币。但这份预售合同签订后，双方并未实际履行付款或交房。
几年后，开发商起诉银行，要求解除商品房预售合同。银行则主张自己已经通过“以贷抵楼”的方式付清了全部房款，并拿出一张盖有项目部公章的收据作为证据。开发商则称该收据是事后补开的，银行实际上没有付款。
争议焦点
银行认为：双方签订的《抵债协议书》和《房地产预售契约》是关联合同，贷款本息已经转化为购房款，自己已履行付款义务。
开发商认为：两份合同是独立的法律关系，银行没有实际支付购房款，预售合同应当解除。
法院判决
法院经审理认为，本案的核心是判断双方之间是真实的商品房买卖关系，还是以房抵债的关系。法院最终认定双方真实意思是以房抵债，而非真实的商品房买卖。但由于抵债协议涉及第三方利益，且开发商对收据真实性提出异议，法院未直接认定银行已付清房款，而是进一步审查了案件事实。
律师分析
第一，区分“商品房预售合同”和“以房抵债协议”的关键在于双方的真实意思表示。如果双方原本存在债权债务关系，签订购房合同的目的只是为了清偿债务，那么这本质上就是抵债关系，而不是真实的房屋买卖。
第二，实践中，很多当事人会通过签订购房合同的方式来处理债务，但这种方式容易引发纠纷。如果没有真实的资金往来和交付行为，法院会重点审查合同背后的真实法律关系。
第三，印章和收据的真实性是关键证据。本案中银行提供的收据是事后补开，且无对应的付款凭证，导致法院对其付款事实产生怀疑。当事人在交易中应当注意保存完整的付款记录和原始凭证。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议在签订购房合同前明确合同性质，是真实的买卖还是以房抵债。如果是抵债，最好单独签订协议并明确债权债务金额。在文山地区，不少当事人因为合同性质不清导致诉讼，建议提前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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