商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠中国人民银行清远市中心支行（以下简称人行清远支行）巨额贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的广州羊城国际商贸中心的部分房产来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与人行清远支行签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给人行清远支行。

但合同签订后，双方并未实际履行。开发商一直没有收到购房款，于是向法院起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张，贷款已经抵作购房款，并出示了一张盖有开发商项目开发部印章的1.185亿港币收据，认为已经付清了房款。开发商否认收到这笔钱，称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。

争议焦点

人行清远支行主张：我们和华泰公司签了抵债协议，又和开发商签了预售合同，贷款已经折抵了购房款，收据也拿到了，购房款已经付清。

开发商主张：我们从未收到过这笔购房款。那张收据是华泰公司私自补开的，不能证明实际付款。双方签订的预售合同从未实际履行，应当解除。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。虽然双方签订了商品房预售合同，但从整体交易背景看，这实质上是通过预售合同的形式来实现以房抵债的目的。法院最终支持了开发商的诉求，认定该预售合同应予解除。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看表面。本案中，虽然签订了商品房预售合同，但结合双方之前的抵债协议和实际履行情况，法院认定这本质上是"以房抵债"关系。实践中，很多人以为签了买卖合同就是买卖关系，但法院会综合全案事实来认定真实的法律关系。

第二，付款凭证不等于实际付款。人行清远支行虽然持有收据，但无法提供对应的银行转账记录等实际付款凭证。在法律上，收据只是证明收到款项的初步证据，如果对方否认且没有其他证据印证，法院不会轻易认定款项已经支付。

王德林律师提示：

如果您遇到类似以房抵债或商品房买卖纠纷，建议注意以下几点：一是要保留完整的付款凭证，包括银行转账记录、收据等；二是要明确合同性质，不要混淆买卖和抵债的关系。在文山地区，涉及房产交易时，建议咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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