未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年前后，深圳一家公司与香港一家公司签订了一份购房合同，香港公司向深圳公司购买一处在建的商品房项目。双方在合同中约定了付款时间、交房时间等条款，但深圳公司在签订合同时尚未取得商品房预售许可证。

合同签订后，香港公司支付了部分购房款，但后来因项目开发进度缓慢，双方发生争议。香港公司认为深圳公司未取得预售许可证就卖房，合同应当无效，要求返还已付购房款。深圳公司则认为双方自愿签约，合同有效，不同意退款。

争议焦点

香港公司主张：按照当时的规定，未取得商品房预售许可证就签订售房合同，违反了法律强制性规定，合同应属无效，深圳公司应当返还全部购房款。

深圳公司主张：双方签约时是真实意思表示，合同内容不违法，应当认定有效。香港公司要求退款属于违约，应当继续履行合同。

法院判决

最高人民法院二审认定，在合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同，不能一概认定为无效。如果合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方已经实际履行，应当认定合同有效。本案中，法院驳回了香港公司要求确认合同无效的诉讼请求。

律师分析

第一，合同效力问题需要区分法律和行政法规的强制性规定。只有违反效力性强制性规定的合同才无效，违反管理性强制性规定不必然导致合同无效。预售许可证制度属于行政管理规范，不能简单等同于合同无效的依据。

第二，合同法实施前后的法律适用存在差异。合同法实施前，法院对合同效力的认定更注重保护交易安全，只要合同内容不违法、双方真实自愿，即使存在一些手续瑕疵，也倾向于认定合同有效。

第三，购房人在签订合同时应当主动核实开发商的预售许可证情况。如果开发商在签约后取得了预售许可证，或者合同已经大部分履行，法院通常不会支持以无证为由主张合同无效。这一点在文山地区的司法实践中也有体现，购房人应当注意及时主张权利，避免因拖延履行而丧失胜诉机会。

王德林律师提示：

购买商品房时，建议先查看开发商是否取得预售许可证。如果发现开发商未取得许可证就卖房，要及时咨询律师，不要轻易以合同无效为由拒绝付款，以免被认定为违约。在文山地区，购房人遇到此类问题可以委托律师调查开发商的资质情况，避免陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市