未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价超过4亿元。合同规定必须经原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签证盖章才生效。厚南公司事后出具承诺书认可了深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，厚南公司已将其资产出卖，深发公司不具备售房主体资格，且售房合同缺少法定条件。于是顺兴公司起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。经查，厚南公司虽有土地使用权，但未办理土地使用权变更登记，也未取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司无售房主体资格，合同未经土地使用权人厚南公司签字盖章，且缺乏法定条件，合同应属无效。深发公司则认为：厚南公司已出具承诺书认可销售行为，双方实际履行了合同，且诉讼中表示愿意继续合作，合同应属有效。

法院判决

法院最终认定，厚南公司与深发公司虽签订了合建合同，但双方未办理土地使用权变更登记手续，深发公司也未取得商品房预售许可证。根据法律规定，未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同无效。法院判决合同无效，深发公司返还顺兴公司购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的权益，防止开发商在手续不全的情况下卖房，导致购房人无法取得产权。

第二，即使开发商事后补办手续或出具承诺书，也不能使原本无效的合同变为有效。合同效力取决于签订时是否符合法定条件，而非事后补救。购房人在签约前应核实开发商的两证是否齐全。

第三，本案中深发公司没有合法的土地使用权，也没有预售许可证，其销售行为违反了法律强制性规定。法院判决返还购房款并支付利息，体现了对违法行为的否定评价和对守约方的保护。

王德林律师提示：

购房人在购买预售商品房前，务必查验开发商的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，建议不要签约付款。在文山地区，类似纠纷时有发生，购房人应主动到当地住建部门核实项目手续，避免陷入合同无效的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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