土地转让合同因含城市道路被判部分无效

土地转让合同因含城市道路被判部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上标明的面积与规划部门实际规划的面积不符——原来这块地中包含了城市道路面积，而道路属于市政设施，按规定不能转让。

置地公司多次要求发展公司补偿或退款未果，最终起诉到法院。一审法院认定合同无效，发展公司不服上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证标明的面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应无效。

法院判决

最高人民法院审理后认为：发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，因此合同中涉及道路面积的转让部分无效。符合规划要求的土地面积部分有效。判决发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。转让合同中包含道路面积的，该部分合同内容无效。大家在购买或转让土地时，一定要先核实土地性质，确认是否包含市政设施用地。

第二，土地使用证上的面积并不一定等于实际可使用的面积。如果土地证面积与规划部门核定的面积不一致，应以规划部门的核定为准。建议在签订土地转让合同前，向规划部门核实土地的实际规划情况。

第三，合同部分无效不等于整个合同无效。法院会根据实际情况，将有效部分和无效部分分开处理。本案中，符合规划要求的土地转让部分被认定为有效，当事人可以继续履行。

王德林律师提示：

在文山地区处理土地转让事宜时，建议先到自然资源和规划部门查询土地的规划用途和实际面积，避免因土地性质问题引发纠纷。签订合同前最好请专业律师审核，明确约定土地面积、性质和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市