商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿多元，双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将这两层楼卖给清远金融市场，总价1.185亿港元。

但合同签订后，双方并未实际付款交房。多年后，开发商起诉要求解除合同。清远金融市场（后由人行清远支行承继权利义务）则称已用贷款抵付了楼款，并拿出了一张1.185亿港元的收据作为证据。开发商认为这张收据是事后补办的，实际没有付款。

争议焦点

本案的核心是：双方签订的是真实的商品房预售合同，还是名为买卖实为以房抵债的协议？如果是商品房预售，开发商未收到房款，有权解除合同；如果是以房抵债，则债务已通过房产抵偿，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订《抵债协议书》在先，明确约定用房产抵偿债务，此后签订的《房地产预售契约》只是办理产权过户的形式手续，并非真实的商品房买卖。因此，本案属于以房抵债合同，不是商品房预售合同。开发商要求解除合同缺乏依据，法院未予支持。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看名称，要看双方真实的意思表示和交易背景。本案中，先有债务，后签抵债协议，再签预售合同，明显是以房抵债。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同的法律后果不同。前者是债务履行方式，债务人履行后债务消灭；后者是买卖关系，买方付钱、卖方交房。实践中，很多人将两者混淆，导致权利义务不清。

第三，收据的真伪和付款凭证的完整性是法院判断是否实际履行的关键。本案中，收据是事后补开，且无对应的银行转账记录，法院未认定已实际付款。

王德林律师提示：

签订合同时要明确是买卖还是抵债，避免后续纠纷。如果您在文山地区遇到类似合同性质争议，建议咨询专业律师，不要仅凭合同名称判断权利义务。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市