开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1994年底前交房，如逾期超过90天，旅游公司可以解除合同。
但深业公司直到1996年才完成房屋竣工验收，逾期交房超过一年。旅游公司以深业公司违约为由起诉到法院，要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。深业公司则辩称，逾期是因为供电问题等不可控制的因素，属于合同约定的免责情形。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过合同约定的90天期限，已构成根本违约，自己有权解除合同并要求赔偿。
深业公司认为：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房时间应当顺延，因此并未违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院（黑龙江省高级人民法院）判决解除合同，支持旅游公司解除合同的主张。但二审法院（最高人民法院）改判：合同继续履行，深业公司只需承担逾期交房的违约责任（按银行同期贷款利率赔偿利息损失），旅游公司不能解除合同。
最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。主要理由是：深业公司虽然未及时取得国有土地使用权证，但合同签订时双方意思表示真实、内容合法，且房屋已竣工验收、可以交付使用，旅游公司也已付清全款，继续履行合同更符合公平原则。
律师分析
第一，购房者要注意"解除权"的行使条件。本案中，合同约定逾期交房超过90天可以解除合同，但法院认为，旅游公司起诉时，这个90天期限还没到（因为供电问题顺延了交房时间），所以解除权尚未形成。这提醒我们，解除合同必须严格按合同约定的条件和时间节点来判断。
第二，开发商手续不全不一定导致合同无效。很多人以为开发商没有取得土地使用权证，买卖合同就无效。但根据最高人民法院的司法解释，在《房地产管理法》施行前，如果合同是双方真实意思表示，且房屋已经建成、可以交付，法院可能认定合同有效并继续履行。这对购房者来说，既可能保住房子，也可能失去解除合同的机会。
第三，遇到开发商逾期交房，要及时固定证据。包括合同约定的交房日期、实际交房日期、开发商给出的延期理由（如供电、消防等政府部门的证明文件）等。这些证据直接决定法院如何认定违约责任的起算时间。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，建议明确约定"解除权行使期限"和"免责事由的具体范围"，避免像本案一样因免责条款模糊而无法解除合同。如果您在文山地区遇到商品房买卖纠纷，建议尽早咨询专业律师，评估合同是否具备继续履行的条件，避免错过维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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