土地使用权转让合同未履行如何解除

土地使用权转让合同未履行如何解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东房地产开发公司与泰昌公司签订了一份土地使用权转让合同。泰昌公司支付了1300万元后，将合同权利义务转让给了其投资成立的君诚公司。1997年，远东公司与君诚公司重新签订合同，约定君诚公司需支付3290万元土地转让款。

合同签订后，君诚公司仅支付了部分款项，共计700万元，剩余款项迟迟未付。远东公司已经完成了土地拆迁等前期工作，但土地一直未过户到君诚公司名下。君诚公司虽然进行了少量施工，但项目最终停工。1999年，远东公司起诉要求解除合同并索赔。

争议焦点

远东公司认为：君诚公司未按合同约定支付转让款，构成严重违约，合同应当解除，君诚公司应支付违约金并赔偿损失。

君诚公司认为：远东公司未将土地过户到自己名下，导致无法继续开发，责任在远东公司，不同意解除合同。

法院判决

法院最终支持了远东公司的解除合同请求。理由是：君诚公司长期拖欠土地转让款，已经构成根本违约，远东公司有权解除合同。同时，君诚公司需要支付约定的30万元违约金，但对于远东公司主张的1000万元损失赔偿，法院要求其另行举证。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的效力取决于双方真实意思表示。本案中，虽然签约时远东公司只取得了部分土地的使用权证，但合同本身是有效的，因为双方都认可合同内容并实际履行了一部分。

第二，合同解除的条件是违约达到根本程度。君诚公司支付了1300万元后又支付700万元，但总金额远低于合同约定，且长期不付，法院认定其构成根本违约，远东公司有权解除合同。

第三，违约金和损失赔偿可以同时主张，但损失需要具体证据。远东公司要求的1000万元损失因为没有充分证据证明，法院未予支持，这提醒我们索赔时必须提供实际损失的凭证。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同前，务必核实对方是否已取得土地使用权证，避免后期无法过户。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在合同中明确约定违约后果和解除条件，并保留好付款凭证和沟通记录，以便维权时使用。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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