未取得预售许可证的商品房买卖合同是否无效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总价超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且项目土地使用权属于另一家公司厚南公司。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还购房款及利息。

实际上，这个项目的土地使用权原本属于厚南公司，厚南公司与凯鹏公司合作开发，凯鹏公司又将项目转让给深发公司。虽然厚南公司后来出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但直到诉讼时，深发公司仍未取得合法的土地使用权证和商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下就出售房屋，违反了法律强制性规定，合同应当无效，深发公司必须返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司已经出具承诺书认可了销售行为，双方实际也在履行合同，大厦已经施工到正负零，合同应当有效，顺兴公司不能单方面毁约。

法院判决

最高人民法院二审认定：根据当时有效的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。深发公司在签订合同时没有取得这些法定证件，违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。合同无效后，深发公司应当返还收取的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性有严格的法律要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，缺一不可。这是为了保护购房者的合法权益，防止开发商在手续不全的情况下卖房导致购房者无法顺利取得产权。

第二，即使开发商事后补办手续，也不能使原本无效的合同变得有效。本案中虽然厚南公司出具了承诺书，深发公司也实际施工，但法院仍然认定合同无效。购房者在签订合同时应当核实开发商的证件是否齐全，不能轻信开发商的承诺或事后补办的说法。

第三，合同无效后，开发商应当返还全部购房款，并且赔偿购房者的利息损失。但购房者也应当注意，如果合同无效是因为双方都有过错，比如购房者明知手续不全还购买，那么购房者也可能需要承担部分责任。

王德林律师提示：

购买商品房时，一定要查看开发商是否取得五证，特别是商品房预售许可证和土地使用权证。在文山地区，购房者可以通过当地住建部门网站或现场公示栏核实证件信息。如果发现开发商证件不全，建议不要轻易付款，已经付款的应当及时咨询律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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