买房合同是预售还是以房抵债如何判断
买房合同是预售还是以房抵债如何判断
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份“抵债协议书”，约定用这家公司在广州投资的商场房产来抵债。随后，银行与开发商签订了正式的《房地产预售契约》，购买了商场四楼和六楼的房产，总价1.185亿港元。但合同签订后，银行没有实际支付购房款，开发商也没有交房。几年后，开发商起诉要求解除合同。
银行则认为，自己已经用贷款抵债的方式付清了房款，并出示了一张盖有开发商项目开发部公章的1.185亿港元收据。开发商反驳说，这张收据是事后补办的，银行根本没有实际付款，公章也是由其他公司共同掌管的，不能代表开发商真实意思。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，银行没有按约定支付购房款，合同应当解除。银行主张：双方实质是以房抵债，贷款本息已经转为购房款，银行已经履行了付款义务，合同有效且已履行完毕。
法院判决
法院经审理认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债协议。银行未能提供实际付款的凭证，仅凭一张事后补开的收据不能证明已付清房款。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》，支持了开发商的诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质的判断不能只看名称，要看实际履行内容。本案中，虽然双方先签了抵债协议，但后来正式签订的是商品房预售合同，且合同内容明确约定付款和交房时间，属于典型的商品房买卖关系。
第二，以房抵债必须有真实的债务基础和明确的抵债意思表示。本案中，抵债协议中的债权人是金融市场，而预售合同的买方也是同一主体，但抵债协议并未实际履行，后期又补签了正式预售合同，说明双方的真实意思仍是买卖而非抵债。
第三，付款事实必须有证据支撑。银行仅提供一张收据，但没有对应的银行转账记录、付款凭证等证据，且收据公章由他人掌管，开发商又不认可，法院难以认定付款事实成立。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似纠纷，务必注意保留付款凭证、转账记录等原始证据，不要轻信事后补开的收据。签订合同时要明确合同性质，是买卖还是抵债，避免因性质不清导致权利受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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