买房合同签了没付款，能解除吗
买房合同签了没付款，能解除吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了正式的《房地产预售契约》，但合同签订后，双方都没有实际履行付款和交房义务。
2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则声称，已经用贷款抵了楼款，还拿出一张1996年的收据作为付款证明。开发商反驳说，收据是华泰公司事后补办的，实际没有收到任何款项。
争议焦点
开发商认为：双方虽然签了预售合同，但清远金融市场从未实际支付购房款，合同没有履行，应当解除。
清远金融市场认为：已经通过以贷抵楼的方式付清了全部购房款，开发商也开了收据，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，这份《房地产预售契约》实质上是为履行《抵债协议书》而签的形式合同，双方并无真实买卖房屋的意图。清远金融市场未能提供实际付款的凭证，所谓的“收据”是华泰公司单方补开，不能证明真实付款。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，本案的关键在于区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”。两者性质不同，法律后果也不同。预售合同是买卖关系，以房抵债是债务清偿关系。如果双方只是借预售合同的形式来抵债，实际没有买卖意愿，法院会按真实法律关系处理。
第二，付款凭证必须有配套的银行转账记录或实际资金流向佐证。单凭一张收据，尤其是事后补开的，法院很难认定付款事实。买房时要保留完整的付款流水、转账凭证，避免将来产生争议。
第三，合同是否实际履行，要看双方是否有真实履约行为。如果签了合同后长期不付款、不交房，又不主张权利，法院可能认为合同已经失去继续履行的基础，支持解除合同。
王德林律师提示：
购买商品房时，务必核实开发商是否取得预售许可证，付款后要求开具正规发票并保留银行转账记录。如果遇到对方以“以房抵债”方式签合同，要特别注意合同性质，必要时请律师审查。在文山地区处理类似纠纷时，我们建议当事人尽早固定证据，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市