未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同还特别约定，必须经过原发展商厚南公司等签字盖章才能生效。厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，并愿意承担相应义务。

顺兴公司按约定支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为对方没有售房主体资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同应当认定为无效合同，深发公司应当返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司则主张：虽然手续上存在瑕疵，但双方已经实际履行合同，而且厚南公司事后也出具了承诺书认可销售行为，合同应当认定为有效，顺兴公司不能单方面毁约。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款，并按照同期银行贷款利率支付相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力关键看开发商是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证，这是强制性规定，违反则合同无效。

第二，本案中深发公司虽然事后补办了一些手续，但签订合同时不具备预售资格，而且整个项目的土地使用权登记在厚南公司名下，深发公司连基本的土地使用权都没有取得。这种情况下，即使有厚南公司的事后承诺，也不能弥补合同签订时的违法性。

第三，购房人遇到类似情况应当注意：不要因为开发商承诺"手续正在办理"就轻易付款，要核实对方是否已经取得了土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现手续不全，应当及时提出异议，避免继续付款造成更大损失。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，建议您在签订商品房预售合同前，务必核实开发商是否具备土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果您遇到开发商手续不全却要求您预付大额购房款的情况，请及时咨询专业律师，不要轻易付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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