城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现两个问题：一是土地使用证上标明的面积和实际面积不符，少了上千平方米；二是土地里有城市主干道，道路宽度也不对。

原来，发展公司办证时提交的位置图没有经过规划部门审批，导致国土局发的证和规划不符。更关键的是，这块地里有约1600平方米的城市道路，发展公司把这些道路也当作可转让的土地卖给了置地公司。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证标明的面积实际不存在，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的部分有效。发展公司多收的土地转让金应返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

这个案件涉及一个常见问题：土地转让时，城市道路能不能一起卖？答案是不能。城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。无论合同怎么写，这部分转让都是无效的。

另外，土地转让中还有一个重要风险：土地使用证上的面积不等于你可以实际使用的面积。如果土地位置图未经规划部门审批，证载面积和实际面积可能不一致，受让方拿到证后才发现无法按证载面积开发，这时往往已经造成了损失。

从本案看，法院对合同效力采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，既保护了受让方对有效部分的权益，也要求转让方对无效部分承担责任。这种处理方式在司法实践中比较常见。

王德林律师提示：

土地转让前，一定要向规划部门核实土地的规划用途和实际面积，不要只看土地使用证。文山地区的朋友如果遇到类似问题，建议在签合同前委托专业律师审查土地文件，避免因道路等市政设施不能转让而导致的合同纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市