商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）1.2亿多元贷款本息。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以1.185亿港元的价格出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除预售合同。人行清远支行则主张，自己已经通过“以贷抵楼”的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有开发商项目部的收款收据作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司认为，双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖合同，但人行清远支行从未实际支付过购房款，那张收据是华泰公司事后补办的，没有对应的银行付款凭证，因此合同没有履行，应当解除。

人行清远支行则认为，根据《抵债协议书》，华泰公司用房产抵债，自己已经通过放弃对华泰公司的债权来抵付了购房款，相当于付清了全部楼款，收据就是证明，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方签订预售契约的真实目的，是为了落实《抵债协议书》中关于用房产抵债的安排，并非真实的商品房买卖。因此，省一建城建分公司要求解除预售合同的请求不能成立，驳回了其诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看名称。法院会综合审查合同签订背景、当事人真实意思表示以及实际履行情况。本案中，双方先有债权债务关系，后签订抵债协议，再签订预售契约，整个交易链条表明真实意图是“以房抵债”而非“买房卖房”。

第二，收款收据不等于实际付款。在商品房买卖纠纷中，法院会严格审查付款凭证的真实性。本案中，收据是事后补开，且无对应的银行转账记录，不能单独证明款项已付清。当事人主张以债权抵付购房款的，必须有明确的抵债协议和债权债务凭证。

第三，开发商和购房者都要注意交易结构的合规性。以房抵债的协议应当清晰写明债权金额、抵债房产、抵债方式，并办理相应的登记手续，避免日后因合同性质产生争议。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到商品房买卖或以房抵债的纠纷，建议在签订任何协议前咨询专业律师，明确合同性质和法律后果。特别是涉及以债权抵付购房款的情形，务必保留好原始的债权凭证、抵债协议和付款记录，避免因证据不足而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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