未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4.25亿元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司既没有取得该项目的土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，土地实际属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（厚南公司）。于是顺兴公司起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

原来，厚南公司是土地合法使用权人，但深发公司通过一系列项目转让和合作建房协议，在未办理土地使用权变更登记、也未取得预售许可的情况下，就对外销售房屋。顺兴公司付款后，因担心项目手续不全、无法交房，决定起诉。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司无售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效，必须返还购房款和利息。深发公司则主张：双方签订了合同，且顺兴公司已付款并参与设计修改，合同应有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但要求双方补办手续。不过，该案后续进入最高人民法院二审，最高人民法院明确：未取得土地使用权证和商品房预售许可证，所签订的预售商品房合同依法无效。合同无效后，深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性有严格法定条件。根据当时法律规定，开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。本案中深发公司既无土地证也无预售证，合同自始无效。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。无论双方如何约定，合同无效后，收款方必须返还已收取的款项，并赔偿对方损失。顺兴公司因此拿回了5000万元购房款及利息。

第三，购房者要注意核实开发商资质。签订购房合同前，务必查看开发商的土地使用权证、预售许可证等关键文件，避免因手续不全导致合同无效、钱房两空。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似购房纠纷，建议先核实开发商是否取得土地证和预售证。不要轻信口头承诺或“后续补办”的说法，手续不全的合同存在重大法律风险。购房款数额巨大，务必谨慎签约。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市