未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司以总价4.25亿元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，且土地使用权人海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）也未在合同上签字盖章。

虽然厚南公司事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司认为深发公司不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，请求确认合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。深发公司则辩称：厚南公司事后出具了承诺书，对销售行为予以认可，且双方已实际履行合同，合同应属有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间构成合建关系，虽未办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际实施合作行为，故认定合建合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是为了保护购房人的合法权益，防止“空手套白狼”的风险。

第二，本案中，深发公司虽然与土地使用权人厚南公司有合作，但并未取得土地使用权证，也未办理预售许可证，因此其与顺兴公司签订的预售合同因违反法律强制性规定而无效。即便厚南公司事后出具承诺书，也不能弥补合同合法性的根本缺陷。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，应当核查开发商是否具备“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商不具备这些证件，合同很可能被认定无效，购房人将面临资金无法收回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购买商品房时一定要查看开发商的“五证”是否齐全，尤其是预售许可证。如果开发商以“内部认购”“低价优惠”等名义要求先交定金或房款，务必保持警惕。建议在签订合同前，委托律师核实开发商资质，避免因合同无效导致资金损失。如已发生纠纷，应及时收集合同、付款凭证等证据，通过法律途径维权。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市