购买的土地面积缩水，道路也能转让吗
购买的土地面积缩水，道路也能转让吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同，置地公司支付了转让款，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现实际可用的土地面积比证上写的少了上千平方米。原来，规划部门要求该土地西、北两侧的道路宽30米，但土地使用证上标明的道路宽只有20米，导致实际可用面积大幅缩水。
更关键的是，发展公司转让的土地中包含了城市道路面积，而城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但未能解决，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是以整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划面积不符，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效；符合规划要求的土地面积部分有效；发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司；发展公司还需赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，法律规定不得转让。本案中发展公司将道路面积一并转让，违反了法律的强制性规定，该部分转让行为无效。
第二，土地转让方有义务提供真实、准确的土地信息。发展公司向国土局申办土地使用证时，提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，应当承担主要责任。
第三，合同部分无效不等于整体无效。法院根据实际情况，将可履行的部分予以保留，既保护了受让方的合法权益，也避免了合同整体作废带来的更大损失。
王德林律师提示：
购买土地或房产时，务必核实土地证与规划部门的实际规划是否一致，特别是道路、绿化等公共设施的面积。在文山地区，类似因规划与证载面积不符引发的纠纷并不少见，建议在签约前委托专业律师或测绘机构进行实地核查，避免"买到的面积比证上少"的尴尬。如果发现土地中包含市政道路等不可转让的公共设施，应及时提出异议，不要轻易接受转让方提供的"位置图"代替正式的规划坐标图。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市