购房合同是真是假：商品房预售和以房抵债如何区分
购房合同是真是假：商品房预售和以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，并做了登记。
但这份预售合同签订后，双方并没有实际付款和交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份预售合同。人行清远支行则声称自己已经用贷款抵房款的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有开发商项目开发部公章的1.185亿元港币收据作为证据。开发商认为这张收据是华泰公司事后补开的，实际并没有收到钱。
争议焦点
人行清远支行主张：我们和华泰公司签了抵债协议，又和开发商签了预售合同，而且开发商还给我们开了收据，说明购房款已经用贷款抵清了，合同应当继续履行。开发商省一建城建分公司则主张：我们和华泰公司之间是委托代理关系，华泰公司没有权利代表我们开收据，这张收据是华泰公司事后补办的，我们从未收到过任何购房款，预售合同应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心是正确区分商品房预售合同和以房抵债协议的性质。虽然当事人之间签订了《房地产预售契约》，但从《抵债协议书》的内容看，双方的真实意思是以房产抵偿债务，并非真正的商品房买卖。开发商并未实际收到购房款，人行清远支行提供的收据不能证明已经履行了付款义务。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除预售合同。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同叫什么名字，而要看双方的真实目的和交易背景。如果双方之前存在债权债务关系，签订购房合同的目的其实是清偿债务，那么这份合同在法律上就可能被认定为以房抵债协议，而不是普通的商品房买卖。
第二，收据不等于付款。在商品房买卖中，开发商出具收据通常意味着收到了购房款。但如果收据是事后补开的，或者没有对应的银行转账记录、付款凭证等证据相印证，法院可能不会认定付款事实已经发生。购房者应当注意保留完整的付款凭证，不能仅凭一张收据就认为已经付清了房款。
第三，代理人权限要清楚。本案中，华泰公司的法定代表人作为开发商的代理人在预售合同上签字，但开发商对华泰公司的代理权限有明确限制。如果代理人超越了授权范围，其行为可能对开发商没有约束力。因此，在签订合同时，应当确认签字人是否具有相应的代理权限。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，签订购房合同前应当仔细审查合同背景，特别是对方以房产抵债时，要核实清楚债务的真实性和金额。建议在付款时通过银行转账并保留凭证，不要仅凭一张收据就认定付款完成。如有疑问，建议咨询专业律师，避免陷入合同性质认定不清的法律风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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