土地使用权转让合同能否解除的条件

土地使用权转让合同能否解除的条件

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东公司（转让方）与泰昌公司（受让方）签订了一份土地使用权转让合同，约定将一块约14亩的土地以3290万元的价格转让。泰昌公司支付了1300万元后，双方又签订补充协议，约定远东公司用这块土地为泰昌公司贷款提供抵押担保。后来，泰昌公司投资成立了君诚公司，并将合同权利义务转给了君诚公司，三方同意由君诚公司代替泰昌公司继续履行合同。君诚公司又陆续支付了700万元，但剩余转让款一直未付，项目也停工了。远东公司催讨无果后，起诉要求解除合同并索赔。

关键点在于：远东公司签约时只拿到了部分土地（约5080平方米）的国有土地使用证，另一块土地（约1782平方米）的证是后来才拿到的。君诚公司认为远东公司没有完整土地使用权，合同无效，且远东公司用土地为泰昌公司贷款担保也构成违约。

争议焦点

双方争议集中在两个问题：第一，这份土地使用权转让合同是否有效？远东公司认为合同是双方真实意思表示，合法有效；君诚公司则认为远东公司签约时未取得全部土地的使用权证，合同应属无效。第二，合同是否应当解除？远东公司认为君诚公司长期不付转让款，构成根本违约，有权解除合同；君诚公司则主张远东公司先违约，自己有权拒绝付款。

法院判决

四川省高级人民法院一审判决认定：合同是双方真实意思表示，虽然远东公司签约时未取得全部土地使用权证，但事后已补办，合同有效。君诚公司长期拖欠转让款，构成违约，远东公司有权解除合同。法院判决解除合同，君诚公司支付违约金30万元，并赔偿远东公司经济损失。

最高人民法院二审维持了一审判决，核心理由是：土地使用权转让合同并不以转让方在签约时已取得全部土地使用权证为有效要件，只要合同内容不违反法律强制性规定，事后能补办手续，合同即有效。君诚公司未按约付款，远东公司有权解除合同。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的效力问题。很多当事人以为，转让方必须先把土地使用权证办到自己名下才能转让，其实法律并不这样要求。只要转让方有合法的土地使用权来源（比如已与国土部门签订出让合同），且合同内容不违法，即使签约时还没拿到证，事后能办下来，合同也有效。本案中，远东公司虽签约时只拿到部分土地证，但另一块地也已在国土部门出让范围内，事后顺利办证，合同效力不受影响。

第二，合同解除的条件。合同一方长期不支付转让款，经催告后仍不履行，守约方有权解除合同。本案中，君诚公司仅支付了2000万元中的700万元，剩余款项拖延两年多未付，导致项目停工，远东公司作为守约方，有权解除合同并要求赔偿损失。

第三，土地抵押担保的风险。转让方用土地为受让方贷款提供担保，是常见的融资安排，但受让方若违约不还贷，转让方可能面临土地被拍卖的风险。本案中，远东公司为君诚公司（原为泰昌公司）的贷款提供了土地抵押，但君诚公司未按时还贷，导致远东公司承担了担保责任，这也是远东公司主张损失的一部分。

王德林律师提示：

如果您在文山地区涉及土地使用权转让或类似合同纠纷，建议在签约前核实对方的土地使用权来源是否合法，避免因手续不全引发争议。同时，合同中应明确付款时间和违约责任，一旦对方长期拖欠款项，应及时通过法律途径主张权利，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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