楼花按揭贷款合同未登记是否有效

楼花按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款几千万元。为支付购房款，中振公司、泰合公司与银行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作抵押，银行提供贷款。合同签订后，银行如约放款，泰合公司也出具了收到全部购房款的收条。

但中振公司后来没有按期还款，银行催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并主张以抵押的房屋权益来偿还欠款。此时中振公司提出，该按揭合同没有办理抵押登记，应属无效合同。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，抵押无效；而且中振公司已将该房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行的抵押权不应优先。

银行则认为：合同是双方自愿签订，不违反法律，且已实际履行，应认定有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还本付息、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司后续设定的抵押关系发生在本案按揭之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，以获取贷款的特殊担保方式。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违法、不损害他人利益，就应认定为有效。

第二，按揭合同签订在先，中振公司后来又将同一房屋抵押给其他债权人，这种"一房二押"行为发生在后，不能以此否认在先按揭合同的效力。银行作为按揭权人，对房屋权益享有优先受偿权。

第三，购房人如果断供，银行有权解除合同并要求一次性还清全部贷款，同时可以申请拍卖房屋来抵债。购房人不能以合同未登记为由逃避还款责任。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，即使抵押登记手续暂时未办妥，贷款合同仍然有效，必须按时还款。如遇资金困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划，避免被起诉后承担全部欠款和利息。在文山地区，购房按揭纠纷也需注意合同签订时间与抵押登记时间的先后顺序，这对确定优先受偿权很关键。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市