开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款约300万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到困难等“非其所能控制”的原因。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同、退还购房款并双倍返还定金。双方争议持续多年，案件经过一审、二审，最终由最高人民检察院提起抗诉，最高人民法院再审。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未按期交房构成违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。旅游公司还提出，深业公司未取得国有土地使用权证，购房合同应属无效。
深业公司主张：延期交房是因供电等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行。对于未取得土地使用权证的问题，深业公司认为合同仍然有效。
法院判决
最高人民法院再审维持了二审判决：合同有效，继续履行。深业公司应在判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的利息（按同期银行贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同、双倍返还定金的请求未获支持。
法院认为，深业公司延期交房的原因部分属于合同约定的可延期情形，且旅游公司起诉时合同约定的终止条件尚未出现，大厦已通过竣工验收可以交付，因此合同应继续履行。
律师分析
第一，购房合同是否有效，关键看是否违反法律强制性规定。本案中，深业公司虽未及时取得土地使用权证，但已签订土地出让合同并支付大部分出让金，合同不因此无效。购房者不能仅凭开发商证照不全就主张合同无效。
第二，解除合同有严格条件。合同中通常约定逾期交房超过一定天数（如90天）才能解除，如果未达到约定天数，购房者只能要求违约金或赔偿，不能直接解除合同。本案旅游公司起诉时尚未达到约定解除条件，所以法院不支持解除。
第三，遇到开发商延期交房，购房者应保留好合同、付款凭证、开发商延期通知等证据，及时主张权利。如果逾期时间较短，可要求赔偿损失；如果逾期时间较长且合同约定了解除权，可考虑解除合同并要求赔偿。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房和解除合同的条款。如果开发商长期不交房，建议及时咨询律师，评估是否达到解除条件。在文山地区，类似纠纷常见于期房交易，购房者需注意保留开发商承诺交房时间的书面证据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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