买房合同是预售还是抵债 法院这样认定
买房合同是预售还是抵债 法院这样认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）贷款本息1.2亿多元。双方签订协议，约定华泰公司用其在广州投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额正好是欠款本息。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将这两层楼以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方一直没有实际履行交房或付款。2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。人行清远支行则主张，自己已经通过“以贷款抵楼款”的方式付清了全部购房款，还拿出了一张开发商开具的1.185亿港币收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖关系，但人行清远支行从未实际支付过购房款，那张收据是华泰公司事后补开的，没有对应的银行转账记录，所以合同应当解除。
人行清远支行则认为：自己与华泰公司签的是“以房抵债”协议，华泰公司欠自己的贷款本息已经直接转为购房款，等于钱已经付清了。开发商既然开了收据，就应当继续履行合同，不能解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心是判断双方之间究竟是商品房预售合同关系，还是以房抵债关系。从合同签订过程看，开发商与清远金融市场直接签订了《房地产预售契约》，合同内容、形式均符合商品房预售的法律要求。而人行清远支行虽主张以房抵债，但抵债协议是其与华泰公司之间签订的，开发商并不是该协议的当事人。开发商开具的收据没有实际付款凭证佐证，不能证明购房款已支付。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，合同性质要看签约主体和内容。本案中，开发商与购房者直接签订预售合同，合同条款明确约定了房屋位置、价款、交付时间等，这就是典型的商品房预售合同。而华泰公司与银行之间的抵债协议，是另一个独立的法律关系，不能混为一谈。
第二，购房款是否支付要有真实凭证。银行虽然拿出了一张收据，但无法提供对应的银行转账记录或付款凭证，收据又是事后补开的，法院因此没有采信。在商品房买卖中，无论是现金还是转账，都要保留好正式的付款凭证，否则一旦发生纠纷，很难证明自己已经付了款。
第三，以房抵债不能直接等同于买房付款。如果债权人想通过以房抵债的方式实现债权，应当与债务人、开发商三方共同签订协议，明确抵债金额转化为购房款的具体流程，并实际办理付款手续，而不能仅靠一纸内部协议就认为购房款已经付清。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，比如开发商或债务人用房子抵债，一定要签订规范的合同，并保留好付款凭证。不要轻信“以贷款抵楼款”这类口头承诺，否则可能像本案中的银行一样，最终拿不到房子。建议在签订任何购房或抵债协议前，咨询专业律师，避免法律风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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