逾期交房纠纷中购房者能否解除合同
逾期交房纠纷中购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1994年底前交付房屋，如逾期超过90天，旅游公司可以解除合同。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司因供电问题未能按时交房。直到1997年，深业大厦才完成竣工验收并达到交付条件。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房长达两年多，已构成根本违约，符合合同约定的解除条件，应解除合同并返还购房款本息、双倍返还定金。深业公司则辩称：逾期交房是因为供电问题等不可抗力因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理认为：深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房期限应相应顺延。但在顺延后，深业公司仍存在逾期交房的事实。不过，由于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，旅游公司也已付清购房款，因此合同应继续履行。深业公司需承担逾期交房期间的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的损失。
律师分析
第一，购房者能否解除合同，关键看合同约定的解除条件是否成就。本案中，虽然深业公司逾期交房，但合同约定的解除条件是"逾期超过90天"，这个期限是从顺延后的交房日期起算的，而不是从合同原定日期起算。旅游公司起诉时，这个条件尚未成就，因此法院不支持解除合同。
第二，开发商逾期交房，购房者可以要求赔偿损失。即使不能解除合同，开发商仍需承担违约责任。本案中，法院判决深业公司按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期期间的损失，这是对购房者权益的保护。
第三，购房者遇到开发商逾期交房，建议先审查合同条款，明确解除条件和违约责任的具体约定。如果条件允许，可以咨询专业律师，评估是继续履行合同还是解除合同更有利。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，建议重点关注交房时间、逾期交房的违约责任以及合同解除条件等条款。遇到开发商逾期交房，应保留好相关证据，包括合同、付款凭证、催告函件等。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者可以及时寻求专业律师帮助，避免因错过合同约定的解除权行使期限而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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