未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订协议，约定购买该公司位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江土地总支付了部分款项，并拿到了土地红线图。后来，湛江土地总又将这100亩土地转卖给了另一家公司。但这家房地产公司实际上并未取得该土地的使用权，也没有办理土地出让手续。
几年后，湛江土地总因与下家发生纠纷，才向法院起诉要求确认其与房地产公司的土地转让合同无效，并返还已支付的土地转让款。此时，房地产公司已经注销，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：房地产公司没有取得土地使用权，也不具备转让资格，合同应当无效，对方应返还全部款项。中国银行遂溪支行则认为：双方是合同转让关系，合同已经实际履行，且湛江土地总的起诉已经超过法律规定的诉讼时效，不应支持。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让协议无效，判令中国银行遂溪支行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，房地产公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总的起诉并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成土地出让手续。如果连这些基本条件都不具备，转让合同就是无效的。本案中房地产公司根本没有取得土地使用权，合同自然无效。
第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，已经支付的款项应当返还。有过错的一方还要赔偿对方的损失。本案中，房地产公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地有问题仍签约，也承担相应责任。
第三，诉讼时效不是所有情况下都能免责。虽然法律规定一般诉讼时效为两年，但本案中法院认为从出具收据到起诉，时间并未超过两年，所以银行关于时效的抗辩不成立。在文山地区处理类似纠纷时，当事人应当注意及时主张权利，避免因时效问题败诉。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，并确认土地性质是否为国有出让土地。如果转让方无法提供合法证件，建议不要签订合同，或请专业律师审查后再做决定。在文山地区，涉及土地转让的纠纷较多，建议当事人在签约前做好尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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