未办预售许可证的购房合同是否有效

未办预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

香港天光置业有限公司与深圳新世纪建设发展有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买新世纪公司开发的商品房。合同签订后，天光公司支付了部分购房款，但新世纪公司未能按时交付房屋。天光公司起诉要求解除合同并返还购房款，新世纪公司则主张合同有效，要求继续履行。

法院查明，新世纪公司在签订合同时尚未取得商品房预售许可证，直到诉讼期间仍未取得。双方合同签订于合同法实施之前，当时关于预售许可证对合同效力的影响，法律规定并不明确。

争议焦点

天光公司主张：开发商在未取得预售许可证的情况下签订售房合同，违反法律强制性规定，合同应属无效，新世纪公司应当返还已付购房款。

新世纪公司辩称：合同签订时法律未明确规定无预售许可证的合同无效，且合同已实际履行部分内容，应当认定为有效合同，继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，该购房合同无效。理由是：根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得预售许可证。该规定属于强制性规定，违反该规定签订的合同依法应认定为无效。虽然合同签订于合同法实施前，但该强制性规定一直有效，不因时间推移而改变。新世纪公司应当返还天光公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商合法预售房屋的前提条件。没有取得预售许可证就对外销售房屋，属于违法行为。即使合同已经签订并部分履行，也不能因此认定合同有效。

第二，法律强制性规定对合同效力的影响，不因合同签订时间不同而改变。只要该强制性规定在合同签订时已经存在并有效，违反该规定的合同就应当被认定为无效。

第三，购房者在签订购房合同前，应当主动核实开发商是否已取得预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同或支付购房款，以免陷入法律纠纷。

王德林律师提示：

购买期房时，务必要求开发商出示商品房预售许可证。如果开发商以各种理由推脱，很可能存在法律风险。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询开发商的预售许可情况，这是保护自身权益最直接有效的方式。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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