土地使用权转让合同未过户能否解除

土地使用权转让合同未过户能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东公司准备将一块约14亩的土地转让给泰昌公司，泰昌公司支付了1300万元。后来泰昌公司投资成立了君诚公司，三方协商后，由远东公司与君诚公司重新签订了土地使用权转让合同，总价3290万元，原合同作废。君诚公司陆续支付了700万元，但后续款项一直未付，土地也一直没过户到君诚公司名下。远东公司于是起诉要求解除合同、赔偿损失。

值得注意的是，远东公司签约时只拿到了其中约5080平方米土地的使用权证，另外约1782平方米土地还只是与国土局签了出让合同，没拿到证。君诚公司以远东公司名义办了施工许可证，做了少量基础工程后就停工了。

争议焦点

远东公司认为：君诚公司长期不付转让款，构成根本违约，应当解除合同并赔偿损失。君诚公司认为：合同有效，远东公司未完全取得土地使用权，导致项目无法推进，自己有权暂不付款。

法院判决

四川省高院一审认定：双方签订的合同是真实意思表示，合法有效。君诚公司未按约付款构成违约，判决解除合同，君诚公司支付违约金30万元并赔偿损失。最高人民法院二审维持原判。

律师分析

本案涉及土地使用权转让合同的几个关键问题。

第一，合同效力问题。即使转让方尚未取得全部土地的使用权证，只要双方真实自愿、不违反法律强制性规定，合同就是有效的。不能因为土地证没办下来就认为合同无效。

第二，解除条件问题。买方长期不付款，经催告后在合理期限内仍不履行，卖方就有权解除合同。本案中君诚公司只付了部分款项，剩余款项拖延两年多未付，构成根本违约。

第三，损失赔偿问题。合同解除后，守约方可以要求违约方赔偿实际损失。远东公司为项目投入了3000多万元，君诚公司不仅要付违约金，还要赔偿因此造成的经济损失。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同时，建议先核实转让方是否已取得土地使用权证。如果转让方尚未完全取得，要在合同中明确约定办证时间和责任。付款节奏要与过户进度挂钩，避免一次性支付大额款项后陷入被动。文山地区的朋友在办理类似土地转让时，尤其要注意核实土地性质和权属状态，必要时可委托律师进行尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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