未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了800万元后，中银公司交付了土地界限图。后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的另外50亩土地，一并转卖给了另一家公司生茂公司。
生茂公司与湛江土地总因土地使用权转让合同发生纠纷，广西高院终审判决认定该转让合同无效，并判决湛江土地总返还生茂公司已支付的土地转让款及利息。随后，湛江土地总起诉中银公司（后因中银公司注销，由其开办单位遂溪中行承担权利义务），要求返还已支付的土地转让款。
争议焦点
湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，且转让土地未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还已支付的土地转让款。遂溪中行则辩称：双方合同是合同转让而非土地使用权转让，意思表示真实，合同有效；且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款800万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利的期间未超过两年诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并依法办理出让手续。如果转让方没有取得土地使用权，或者土地性质不符合转让条件，即使双方签订了合同，该合同也是无效的。本案中，中银公司转让的土地是政府划拨给招商中心的，未办理出让手续，因此不具备转让条件。
第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。根据《民法通则》第六十一条规定，民事行为被确认无效后，因该行为取得的财产应当返还。本案中，中银公司收取了湛江土地总的土地转让款，合同无效后应当返还。同时，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也需承担相应责任。
第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总在出具收据后多年才起诉，但法院认定其在上诉时主张权利并未超过两年诉讼时效。实践中，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起算，当事人应留意及时主张权利，避免因超过时效而丧失胜诉权。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实卖方是否持有合法的土地使用权证，以及土地是否已办理出让手续。如果土地是划拨用地，需要先补办出让手续才能转让。在文山地区，类似土地纠纷时有发生，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效导致经济损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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