城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现，土地使用证上记载的面积与规划部门实际规划的面积不符。
原来，发展公司转让的土地中包含了一条城市道路，这条道路按照规划应该是30米宽，但土地使用证上标的是15米宽。规划部门重新规划后，置地公司实际能使用的土地面积比土地使用证上记载的少了上千平方米。置地公司多次要求发展公司补偿或退款无果，最终告上法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门核发的，自己没有过错，合同应该有效，不应赔偿。
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证面积与实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应返还多收的转让款并赔偿损失。
法院判决
一审法院认定合同部分无效，发展公司应返还多收的土地转让款并赔偿设计费、勘察费等损失。最高人民法院二审维持了一审判决，认为：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法；合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效；发展公司应返还多收的转让款并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。任何单位和个人在转让土地时，如果土地中包含城市道路，这部分不能计入可转让面积，也不能向受让人收取转让费。
第二，土地使用证上的面积不等于实际可使用的面积。受让人在购买土地前，应当向规划部门核实土地的规划用途、道路红线等关键信息，不能仅凭土地使用证就认定土地面积无误。
第三，本案中合同被认定为部分有效、部分无效，说明法院在处理此类纠纷时，会尽量维持能够履行的部分，而不是一刀切地认定整个合同无效。但这种处理方式的前提是无效部分可以与其他部分相分离。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，务必核实土地的规划情况，特别是道路、绿化等公共设施用地的面积占比。如果发现土地中包含城市道路等不可转让的市政设施，应当在合同中明确约定该部分面积的处理方式，避免日后产生纠纷。在文山地区，类似的土地转让纠纷也曾出现，建议购房者或用地单位在签订合同前委托专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市