楼花按揭未办抵押登记是否有效

楼花按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2016年，中振公司向泰合公司购买泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款数千万元，中振公司以所购房屋权益作为抵押，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行依约发放贷款，中振公司陆续还款。但后来中振公司出现逾期，宝丰支行多次催收未果，于是起诉要求解除合同，请求以中振公司所购房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》关于“未经抵押登记，抵押无效”的规定，合同应为无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应认定为有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审涉及担保人责任的部分。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效，且中振公司事后将房屋抵押给案外人的行为，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭合同的性质。按揭是购房人以所购房屋权益向银行提供担保的融资方式，与传统的财产抵押有所不同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，因此仅凭地方规章主张合同无效，缺乏法律依据。

第二，合同效力的判断标准。判断合同是否有效，关键看是否违反法律、行政法规的强制性规定，以及是否损害国家、集体或他人利益。本案中，合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效。

第三，抵押登记的效力问题。房屋竣工验收前依法不能作财产抵押，案外人广州国投在后设立的抵押登记，因所依据的合同未实际履行而无效，不影响宝丰支行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当及时要求开发商配合办理抵押登记，避免因登记手续不全引发纠纷。如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，文山地区的购房者也可联系本所获取具体指导。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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