未取得预售许可证卖房合同是否有效

未取得预售许可证卖房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定以每平方米4200元的价格出售一栋大厦的A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现该项目的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），深发公司根本没有合法的销售资格。

顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺乏法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。而深发公司则辩称，自己已经与土地使用权人厚南公司达成了合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书，认可其销售行为，因此合同应当有效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然自己当时没有这些证件，但事后已经与土地使用权人厚南公司签订了合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书对销售行为予以追认，因此合同应当有效，双方应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。深发公司在签订合同时没有取得这些法定证件，违反了法律强制性规定，因此该《商品房购销合同》依法应当认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性有严格的法律要求。根据我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须满足四个条件：已取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、已取得商品房预售许可证。缺少任何一个条件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，事后追认不能替代法定的前置条件。本案中，深发公司虽然事后取得了土地使用权人的认可，但法律要求的是在签订合同前就应当具备相应资格，事后补办手续并不能使原本无效的合同自动变为有效。购房者在签订购房合同时，一定要核实开发商是否已经取得了相关证件。

第三，合同无效的法律后果是返还财产。根据《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，深发公司收取的5000万元购房款应当全额返还，并赔偿顺兴公司的利息损失。这提醒购房者，即使合同无效，也可以通过法律途径追回已付款项。

王德林律师提示：

购房者在购买商品房特别是期房时，务必要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》原件。如果开发商无法提供，说明该项目存在法律风险，建议不要签订购房合同或支付任何款项。在文山地区，购房者可以通过当地住建部门官网或现场查询楼盘是否取得预售许可。如果您已经签订了类似合同且开发商证件不全，建议尽快咨询专业律师，评估合同效力并采取维权措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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