开发商逾期交房能否继续履行合同
开发商逾期交房能否继续履行合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业大厦的部分房屋，总价款700多万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"非其所能控制的事件"，根据合同约定可以顺延交房时间。旅游公司则认为深业公司已经构成违约，要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。双方协商不成，旅游公司起诉到法院。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是由于供电等不可控因素导致，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行，其只承担逾期交房的违约责任。
法院判决
最高人民法院最终判决：双方合同有效，应当继续履行。深业公司须在判决生效后10日内交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款从约定交房日到实际供电日的利息计算）。
律师分析
第一，合同效力的认定是本案的基础。最高人民检察院抗诉认为深业公司未取得国有土地使用权证，合同应属无效。但法院认为，深业公司已签订土地出让合同、缴纳大部分出让金并取得建设用地规划许可证，合同是双方真实意思表示，内容合法，应当认定有效。
第二，关于延期交房的原因认定。法院认为，供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，因此交房时间可从合同原定日期顺延至正式供电之日。旅游公司起诉时，合同约定的解除条件（逾期超过90天）尚未满足，且房屋已通过竣工验收可以交付，因此合同应当继续履行。
第三，本案提示购房者注意合同条款的细节。合同中关于延期交房的免责条款、解除合同的条件等，都会直接影响权利义务。如果开发商遇到供电、施工等"不可控事件"，法院可能认定交房时间相应顺延，购房者不能仅凭实际交房时间晚于合同约定就要求解除合同。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款和解除合同的条件。如果开发商以"不可控事件"为由延期交房，建议及时收集相关证据。在文山地区，类似纠纷中法院通常会审查延期原因是否真实、是否在合理范围内。如遇开发商逾期交房，建议咨询专业律师评估合同解除条件是否成就，避免贸然起诉导致被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市