未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定需经原开发商厚南公司盖章才能生效，但厚南公司事后出具承诺书表示认可。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

实际上，深发公司从凯鹏公司处受让了该项目，但土地始终登记在厚南公司名下。深发公司后来还以自己的名义将厚南公司名下的土地使用权证抵押贷款。整个交易过程中，各方签订多份协议调整权利义务关系，但始终未办理土地使用权变更登记，也未能取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的购房合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司则认为：虽然手续存在瑕疵，但项目已经实际开发建设，且双方已部分履行合同，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在与顺兴公司签订商品房预售合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同应认定为无效。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律规定开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等证件后，才能对外预售房屋。未取得这些证件的预售行为，因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司应当全额返还，并赔偿资金占用期间的利息损失。即使项目已经实际开发建设，也不能弥补合同效力上的根本缺陷。

第三，购房者在购买预售商品房时，务必核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，即使价格再优惠，也应当谨慎考虑，避免陷入合同无效的困境。

王德林律师提示：

购房者在文山地区购买预售商品房时，建议先到当地住建部门查询开发商的预售许可信息，不要仅凭开发商的承诺就支付大额购房款。如果发现开发商未取得预售许可证，可以依法主张合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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