房屋租赁合同履行中的抗辩权与租金标准问题

房屋租赁合同履行中的抗辩权与租金标准问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，与宇航公司签订房屋租赁协议，约定租期15年，租金逐年增长。宇航公司支付部分定金和租金后，开始装修并准备开业。但商厦的消防、水电系统未按约定完成，供电量也未达到承诺标准。

1999年，商厦在未经消防验收的情况下强行开业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司以供销公司未履行合同义务为由拒绝支付租金，供销公司则起诉要求宇航公司支付租金并承担违约责任。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成消防系统、水电系统及供电增容等合同约定义务，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同约定支付租金，消防问题不能成为不付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方均存在违约行为。供销公司未按约定完成消防、供电等基础设施，宇航公司则在明知不具备营业条件的情况下强行开业。法院最终支持宇航公司可以行使合同履行抗辩权，但在实际使用商厦期间，仍应参照同类房屋的市场租金标准支付使用费，而非完全免除付款义务。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方利益的重要制度，但行使该权利需要满足一定条件。在本案中，供销公司未完成消防和供电设施，属于未履行主要合同义务，宇航公司有权暂时拒绝支付租金，但这不等于可以永久不付。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，比如未经消防验收就开业，并不导致租赁合同本身无效。法院仍会参照市场标准确定租金，避免一方因对方违约而获得不当利益。这提醒我们，合同履行中的违法状态需要及时纠正，否则双方都可能承担法律风险。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁双方都应当重视消防、水电等基础设施的合同约定，避免在条件不达标时强行开业。如果一方未按约定履行义务，另一方可以通过书面形式行使抗辩权，但建议咨询专业律师，避免因行使方式不当反被认定为违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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