未取得土地证和预售证的商品房预售合同效力

未取得土地证和预售证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价款4亿多元。顺兴公司支付了5000万元后，发现这个项目存在土地使用权多次转让，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求返还购房款。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司通过一系列合同从厚南公司、凯鹏公司手里拿到了项目开发权，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定无效。

深发公司认为：虽然手续不全，但项目已经实际开发建设，且其与厚南公司有合作建房关系，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审判决认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

核心理由：深发公司在签订合同时没有取得合法的土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，合同自始无效。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊的房屋买卖，法律对开发商有严格资质要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。缺少其中任何一项，预售合同都可能被认定无效。

第二，购房者要注意审查开发商的"五证"。本案中，深发公司虽然与土地权利人厚南公司有合作建房关系，但合作建房关系不能替代法定的预售许可手续。购房者不能因为开发商说"项目没问题"就放松警惕。

第三，合同无效的法律后果是返还财产。本案中，顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司应当全额返还，并支付资金占用期间的利息。购房者如果遇到类似情况，可以及时起诉要求返还购房款。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查看开发商的《商品房预售许可证》，并核实许可证上注明的项目名称、位置是否与合同一致。在文山地区，如果发现开发商证件不全，建议立即停止付款并咨询专业律师，不要抱有"先买了再说"的侥幸心理。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市