商品房预售合同与以房抵债协议的区分

商品房预售合同与以房抵债协议的区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.21亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债给清远金融市场，折抵欠款。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，并办理了备案。

但合同签订后，双方并未实际履行交房或付款。2001年，开发商起诉要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张，自己已经通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有开发商项目部公章的收据作为证据。

争议焦点

双方的核心争议在于：这份商品房预售合同究竟是真实的房屋买卖关系，还是仅仅为了履行之前的抵债协议而办理的形式手续。开发商主张双方从未实际付款和交房，合同应解除；人行清远支行则主张贷款已抵作房款，合同已履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案实质上是华泰公司以房抵债给清远金融市场，双方签订商品房预售合同只是履行抵债协议的具体方式，并非真实的商品房买卖。开发商未收到任何购房款，人行清远支行提供的收据是事后补办，不能证明实际付款。法院最终判决解除商品房预售合同。

律师分析

第一，实践中常出现“以房抵债”与“商品房预售”混淆的情况。判断合同性质的关键在于双方的真实意图和实际履行情况，不能仅凭合同名称或形式认定。

第二，收据、发票等付款凭证必须有对应的银行流水、转账记录等实际资金往来佐证。仅有收据而无付款记录，法院很难认定款项已实际支付。

第三，如果开发商与债权人签订预售合同只是为了配合债务人完成抵债手续，开发商并未收到房款，那么该合同可能被认定为无效或可解除，购房人无法主张房屋所有权。

王德林律师提示：

如果您在购房或签订以房抵债协议时，应保留好付款凭证、转账记录等实际履行证据，避免仅依靠收据或协议。在文山地区处理类似纠纷时，建议咨询专业律师，明确合同性质后再决定后续行动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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