开发商逾期交房能否免责
开发商逾期交房能否免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订购房合同，购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，交房延迟是因为供电问题、施工中遇到困难以及政府审批手续等原因，这些属于合同约定的"不可抗拒因素"和"非深业公司所能控制的事件"，因此可以延期交房。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并退还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，构成违约，应当解除合同并返还购房款、双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是由于供电等无法控制的原因，符合合同约定的免责条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同有效，继续履行。深业公司应在判决生效后交付房屋，同时承担从合同约定交房日到实际供电日期间的逾期交房违约责任，按银行同期贷款利率赔偿旅游公司的利息损失。但旅游公司要求解除合同的主张未被支持。
律师分析
第一，合同是否有效是关键前提。本案中，深业公司虽然尚未取得国有土地使用权证，但已签订土地出让合同并缴纳大部分出让金，法院认定合同有效，这与《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定并不矛盾。
第二，逾期交房的免责条件需要严格解释。合同约定的"不可抗拒的自然灾害"和"非深业公司所能控制的事件"，法院仅认可供电问题属于可顺延的情形，其他施工困难、审批延迟等不能作为免责理由。
第三，解除合同的条件是否成就。合同约定逾期交房超过一定天数，买方才可提出终止合同。本案中旅游公司起诉时，该条件尚未具备，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行并赔偿损失。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要仔细阅读逾期交房的免责条款和解除合同的条件，特别是哪些情况可以延期、延期多久可以解除合同。在文山地区，不少购房者因为不了解这些条款，错过维权时机。建议在开发商逾期交房后，及时收集证据，必要时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市