未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价4亿多元。合同约定，必须经过原开发商厚南公司盖章才生效。厚南公司没盖章，但后来写了一份承诺书，表示认可这笔销售。顺兴公司付了5000万元后，发现大厦的土地使用权多次转让，厚南公司也没拿到商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，让深发公司还钱。

实际上，深发公司是从凯鹏公司那里接手这个项目的，后来又和厚南公司签了合作建房协议。厚南公司拿到了7000万元利润保证金，但一直没有办理土地使用权变更登记，也没取得预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。深发公司认为：合同已经实际履行，厚南公司也认可，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款。厚南公司作为土地权利人，对合同无效也有责任，承担连带返还责任。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和预售许可证。没有这些证，合同就可能被认定为无效。购房者签约前一定要核实开发商的证件情况。

第二，就算开发商事后补办手续，也不能改变签约时合同无效的事实。本案中，深发公司后来补办了部分手续，但法院仍认定合同自始无效。

第三，开发商在未取得合法手续前收取购房款，是违规行为。如果项目出问题，购房者可能面临钱房两空的风险。在文山地区，购房者遇到类似情况，可以主张合同无效并要求返还购房款。

王德林律师提示：

买房前务必查看开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺。如果发现开发商证件不全，可以拒绝付款并要求解除合同。在文山地区购房时，建议委托律师核实项目手续，避免陷入法律纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市