城市道路能否随土地使用权一并转让
城市道路能否随土地使用权一并转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司从政府取得一块土地后，将其中一部分转让给了置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但当置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现证上记载的面积和实际面积对不上。
原来，这块地西侧和北侧是城市主干道，规划要求道路宽30米，但土地使用证上只标了15米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比证上少了很多。更麻烦的是，转让的土地中还包括了约1400平方米的城市道路用地。置地公司要求发展公司退款或补偿，协商不成后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图未经规划审批，导致土地使用证面积与规划不符；城市道路属于市政设施，依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同部分有效、部分无效。涉及城市道路面积的转让部分无效；符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司多收的土地转让金应返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积与土地一并转让，这部分转让行为自始无效。
第二，土地转让必须依据经过规划审批的坐标图。发展公司仅凭未经规划部门审查的位置图办理土地使用证，导致证载面积与实际规划面积不符，存在明显过错。
第三，合同部分无效不等于全部无效。对于符合规划要求的土地面积部分，法院可以认定有效，双方继续履行。多余面积对应的转让金应当返还。
王德林律师提示：
购买或转让土地使用权前，务必核实土地规划情况，特别是道路、绿地等市政设施用地的范围。在文山地区办理土地转让手续时，建议先到自然资源和规划部门查询最新的控制性详细规划，避免因规划调整导致面积缩水或合同无效的风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市