商品房逾期交付能否解除合同并退款
商品房逾期交付能否解除合同并退款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1990年代，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的房屋，总价款约1000万元。旅游公司按约定支付了定金和大部分购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，交房延迟是因为供电问题、施工遇到异常困难以及政府协调等"不可控制"的因素。旅游公司则认为深业公司已经违约，要求解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。双方协商不成，旅游公司起诉到法院。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，已超过合同约定的90天期限，符合解除合同的条件，应当解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：交房延迟是因供电等非自身所能控制的事件，按合同约定可以延期，不构成违约，要求继续履行合同。
法院判决
本案经过一审、二审和最高人民检察院抗诉再审。最终，最高人民法院再审判决认定：双方合同有效，应当继续履行。深业公司交房时间可以顺延至正式供电之日，但需要承担从合同约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的损失。
律师分析
第一，合同解除权不是无限的。购房合同中约定的解除条件必须严格适用，只有当约定的解除情形确实出现时，买受人才能主张解除。本案中，法院认定逾期交房天数未达到合同约定的解除条件，因此不支持解除合同。
第二，"不可控制事件"的抗辩需要证据支持。深业公司提供了供电部门延迟供电的相关证明，法院据此认定交房日期可以顺延。购房者如果遇到开发商以"不可抗力"或"不可控制"为由延期交房，要注意审查开发商是否提供了充分证据。
第三，即使不能解除合同，买受人仍有权主张违约金。本案中，法院判决深业公司按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房期间的损失，说明违约方不能因为合同继续履行而免除违约责任。
王德林律师提示：
购买商品房时，建议在合同中明确约定交房期限和逾期交房的违约责任计算方式。如果遇到开发商逾期交房，先不要急于解除合同，可以首先要求开发商承担违约金。在文山地区，购房者遇到此类纠纷可以委托专业律师审查合同条款和违约证据，判断是否达到解除合同的条件。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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