未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购一栋大厦的A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司后来发现这些问题，认为合同缺少法定条件，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

原来，这个项目最初是由厚南公司取得土地使用权的，后来经过多次转让和合作，深发公司才参与进来。虽然厚南公司事后出具承诺书表示认可深发公司的销售行为，但整个项目的手续始终不齐全，直到诉讼期间也未补办完整。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，签订的预售合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司抗辩：项目转让和合作建房关系已经得到土地权利人厚南公司的认可，合同是各方真实意思表示，应当认定为有效，顺兴公司不能单方面毁约。

法院判决

最高人民法院二审认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。本案中，深发公司与顺兴公司签订合同时，既未取得土地使用权证，也未取得预售许可证，违反了法律的强制性规定。因此，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力以开发商取得相应资质为前提。根据法律规定，开发商预售商品房必须同时具备土地使用权证和商品房预售许可证，缺一不可。即使事后取得认可或补办部分手续，也不能改变签约时合同无效的性质。

第二，购房者付款前应当主动核查开发商的证件情况。本案中顺兴公司在支付5000万元巨款后才发现问题，教训深刻。购房者可以通过当地住建部门网站或现场查看"五证"原件来核实，特别是土地使用权证和预售许可证。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿损失。购房者不必担心"钱房两空"，法律保护善意购房人的利益，但前提是要及时通过法律途径维权，避免拖延导致开发商资金链断裂或资产转移。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议先到住建部门查询开发商的预售许可证和土地证信息，不要轻信口头承诺。如果发现开发商证件不全，可以拒绝付款并要求解除合同。已经付款的，应尽快收集合同、付款凭证等证据，向法院起诉要求确认合同无效并返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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