商品房预售合同还是以房抵债合同

商品房预售合同还是以房抵债合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（共7900平方米）抵债，折合购房款1.185亿港元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，但合同签订后双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同。

人行清远支行主张已用贷款抵楼款付清了购房款，并提供了一张1.185亿港元的收据。但开发商认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。双方对合同性质到底是商品房预售还是以房抵债存在根本分歧。

争议焦点

开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，人行清远支行未实际支付购房款，应解除合同。人行清远支行认为：双方实际是以房抵债，贷款债务已通过抵债方式结清，合同已履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同性质为以房抵债协议，并非独立的商品房预售合同。清远金融市场取得房屋是基于华泰公司的债务抵偿，而非直接向开发商支付购房款。法院驳回了开发商解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看表面名称。虽然双方签订了《房地产预售契约》，但结合《抵债协议书》的内容和履行过程，实质是以房抵债。法律上要透过现象看本质，判断真实交易关系。

第二，以房抵债协议与商品房预售合同在法律效果上有重大区别。商品房预售要求买受人支付购房款，而出卖人交付房屋；以房抵债则是债务人用房屋所有权抵偿债务，债权人无需再支付购房款。

第三，本案中收据虽由华泰公司补办，但结合抵债协议的约定和各方实际交易背景，法院认定抵债事实成立。这提醒我们，债务抵偿需要有明确的书面协议，并注意保留完整的交易凭证。

王德林律师提示：

在文山地区，不少当事人因为合同名称与实际交易不符引发纠纷。建议在签订合同时，明确约定交易性质是买卖还是抵债，并保留付款凭证、抵债协议等关键证据。如果涉及以房抵债，最好办理预售登记或预告登记，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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