楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产权益抵押给银行，获得贷款2000万元。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司支付了部分本息，但后续无力偿还。银行起诉要求解除合同，并以抵押房产权益清偿欠款。

中振公司辩称，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司已将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行无权主张优先受偿。

争议焦点

中振公司主张：合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且房产已抵押给广州国投并登记，银行不应享有优先权。

宝丰支行主张：合同系自愿签订，合法有效，已实际履行；中振公司未按期还款，应解除合同并以抵押物清偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司还本付息、以抵押物拍卖价款优先偿还银行等判项。核心理由：按揭不同于一般抵押，不因未办登记而无效；中振公司后设抵押未实际履行，不影响银行权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是购房人以所购房产的权益作为担保向银行贷款，这与传统的财产抵押有区别。当时法律未规定按揭必须登记才生效，因此未办登记不导致合同无效。实践中，按揭合同是否有效，要看双方是否真实意思表示、内容是否违法。

第二，同一房产可能存在多个权利主张，但后设立的抵押如果未实际履行，或者抵押时房产尚未竣工不能抵押，则后手权利不能对抗已实际履行的按揭贷款合同。购房人不能通过后设抵押来逃避对银行的还款义务。

第三，对购房人而言，按揭贷款合同一旦签订并实际履行，就产生法律约束力。如果逾期不还，银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款，甚至拍卖房产。即使没有办理抵押登记，银行仍可依据合同主张权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，务必按时还款，避免因逾期导致合同解除、房产被拍卖。如果遇到还款困难，应主动与银行协商展期或重组。在文山地区，部分购房者误以为未办抵押登记就无需承担责任，这是错误的认识，按揭合同本身具有法律效力。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市