未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后续发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，起诉到法院要求确认合同无效，并返还购房款及利息。案件经过一审、二审，最终由最高人民法院审理。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同应属无效，应当返还购房款并赔偿利息损失。

深发公司主张：虽然手续不全，但事后补办了相关审批手续，且厚南公司作为土地使用权人出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

最高人民法院二审判决：认定该商品房预售合同无效。核心理由是：根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。深发公司在签订合同时没有取得上述证件，违反了法律强制性规定，合同自始无效。厚南公司事后出具的承诺书不能弥补合同生效的法定条件。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性有严格的法律要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则合同可能被认定无效。很多购房者只看房子位置和价格，忽略了查验证件的重要性。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿损失。本案中顺兴公司支付了5000万元，最终法院判决深发公司返还该笔款项并支付利息。但实践中，如果开发商已经将资金投入项目或无法返还，购房者可能面临执行困难。

第三，合同无效不等于购房者没有任何风险。在文山地区，也有类似案例，购房者购买无证房屋后因合同无效无法取得产权，只能要求退款，但开发商已经无力返还，最终购房者损失惨重。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信开发商的口头承诺或事后补办的承诺。如果发现开发商证件不全，建议立即停止付款并咨询专业律师，避免陷入合同无效后的维权困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市