转让土地中含城市道路的合同效力问题

转让土地中含城市道路的合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将自己名下的一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后去规划部门审批时发现，土地使用证上标明的面积和实际面积不符。

原来，这块土地中包含一条城市道路，道路宽度被标注为30米，但规划部门实际规划的道路宽度是50米。这样一来，置地公司实际能使用的土地面积比土地使用证上写的少了上千平方米。置地公司多次要求发展公司补偿或退款，都没有结果，最终起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按照整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证面积与实际不符，而且城市道路不能转让，合同应当无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地面积转让部分有效。发展公司应当返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

这个案例告诉我们两个重要法律问题：

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。如果你在签订土地转让合同时，对方把道路面积也算在转让范围内，这部分合同内容就是无效的。

第二，土地转让时，出让方有义务提供经过规划部门审批的准确坐标图。如果提供的只是未经审批的位置图，导致土地使用证的记载与实际不符，出让方要承担主要责任。

王德林律师提示：

购买土地前一定要核实规划审批文件，仔细确认实际可使用面积。在文山地区，不少当事人因忽略规划审查而陷入纠纷，建议委托专业律师对土地权属和规划情况进行尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市