未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这块地的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司是通过项目转让从厚南公司处获得开发权的，但双方一直没有办理土地使用权变更登记手续。深发公司对外销售房屋时，也没有取得法定的预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司和厚南公司则认为：虽然手续有瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，且项目已经实际开工建设，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但最高人民法院二审后认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该预售合同应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》规定，开发商预售商品房必须已经取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的重要制度，不具备这些条件签订的预售合同，法院通常会认定无效。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书，并不能弥补深发公司不具备预售资格的缺陷。商品房预售许可证的取得需要满足法定条件，包括已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等，这些条件不是事后承诺可以替代的。

第三，购房人在购买预售商品房时，一定要核实开发商是否已经取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以各种理由推脱或承诺“以后补办”，就要格外警惕，避免陷入像本案中顺兴公司那样支付了5000万元却面临合同无效的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购买期房（预售商品房）时，务必查验开发商的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，即使价格再优惠，也不要轻易签订合同和付款。如果已经签订了此类合同并发生纠纷，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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