未取得土地使用权转让合同是否有效
未取得土地使用权转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市一家土地开发公司（简称湛江土地总）与一家银行开办的房地产公司（简称中银公司）签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为450万元。湛江土地总支付了部分款项后，中银公司交付了土地界限图。
后来，湛江土地总将这30亩土地连同中银公司委托转售的另外20亩土地，一并转卖给了另一家公司。但这份转售合同被法院认定为无效，湛江土地总因此需要返还对方已支付的款项。湛江土地总于是起诉中银公司，要求返还已支付的土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让的主体资格，土地性质也不符合转让条件，双方签订的土地转让合同应当无效，中银公司应返还已收取的转让款。
遂溪中行（中银公司的开办单位）认为：双方实际是合同转让关系，意思表示真实，合同有效；而且湛江土地总起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效，法院不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。
法院认为：中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利的期间并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且办理了土地出让手续、缴纳了土地出让金。如果这些条件不具备，即使双方签订了合同，也会被认定为无效。
第二，合同无效后的法律后果。根据《民法通则》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也承担了部分责任。
第三，诉讼时效问题值得注意。法律规定的诉讼时效一般为三年，从知道权利被侵害时起算。本案中，法院认定湛江土地总出具收据后至其向上级法院上诉主张权利，期间并未超过诉讼时效，因此驳回了被上诉人关于时效抗辩的主张。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，以及土地是否已办理出让手续、缴纳出让金。建议在合同中明确约定这些条件，并保留相关证据。文山地区的朋友如果遇到类似问题，可以携带合同和相关材料到律师事务所咨询。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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