转让土地含城市道路，合同是否有效
转让土地含城市道路，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，办了土地使用证。置地公司拿到证后去规划局审批，发现土地使用证上写的面积和规划部门实际批准的面积对不上。原来，这块地里有将近一千平方米属于城市道路，按规定不能转让。规划局说这条路应该是30米宽，但土地使用证上写的是15米宽，导致实际可用面积比证上少了很多。
置地公司先后找发展公司、管委会和市政府要求补地或退钱，都没解决，最后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门办的，自己没过错，合同应该有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证面积不实，而且城市道路不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院终审认为：发展公司办证时提供的位置图没经过规划部门审批，导致土地使用证面积和实际规划面积不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不能转让，发展公司将道路面积一并转让违法。判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划的土地转让部分有效；以规划部门确定的实际面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等损失。
律师分析
第一，土地转让不能只看土地使用证上的数字，还要核实规划部门的审批文件。本案中，发展公司提供的土地位置图没经过规划审批，导致实际面积和证载面积不符，这是合同纠纷的根源。
第二，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。即使土地证上包含了道路面积，这部分也不能作为可转让的土地。买房人或受让人要注意，土地证上如果包含道路、绿化等公共用地，实际使用面积可能比证上少。
第三，合同部分有效、部分无效的处理方式值得注意。法院没有简单认定整个合同无效，而是区分了可转让和不可转让的部分，既保护了交易安全，也维护了法律规定的严肃性。
王德林律师提示：
购买或受让土地前，建议到规划部门核实土地的规划用途和实际面积，不要仅凭土地使用证或卖方提供的图纸就签约付款。如果发现土地包含城市道路等公共设施，应要求卖方明确扣除这部分面积，并在合同中写明。文山地区的朋友如有类似土地转让纠纷，建议先收集土地使用证、规划审批文件和付款凭证，及时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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