开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的房屋，总价款约300万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交房，如逾期超过60天，旅游公司可以解除合同。旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才实际交付房屋。
深业公司延期交房的主要理由是：供电问题需要与电业局协调，这属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，因此可以顺延交房时间。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的60天期限，自己有权解除合同，深业公司应返还全部购房款并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因为供电问题等不可抗力因素，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行，自己愿意承担逾期交房的违约责任。
法院判决
一审法院支持旅游公司解除合同的请求，判令深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但最高人民法院二审认为：虽然深业公司存在逾期交房的事实，但在旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未出现，而且深业大厦已经竣工验收可以交付使用，旅游公司也已付清房款，因此合同应当继续履行。最终判决深业公司承担逾期交房的利息损失，但合同继续有效。
律师分析
第一，合同解除权的行使有时间条件。本案中，合同约定逾期交房超过60天才能解除合同，而旅游公司起诉时尚未达到这个期限，因此解除权不成立。购房者要注意，解除合同必须严格依照合同约定的条件和时间节点。
第二，法院在判断是否解除合同时，会考虑合同继续履行的可能性。如果开发商已经具备交房条件，购房者也已付清房款，法院倾向于维持合同效力，通过赔偿损失的方式弥补购房者的损失。
第三，关于商品房买卖合同的效力问题。本案中，最高人民检察院认为开发商未取得土地使用权证可能导致合同无效，但法院最终认定合同有效。在司法实践中，开发商在签订合同时未取得全部证照，并不必然导致合同无效，还要看是否在诉讼前补办了相关手续。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商逾期交房，不要急于起诉解除合同，应先查看合同约定的解除条件和时间。如果开发商已经具备交房条件，建议先收房，再通过诉讼主张逾期交房的违约金。在文山地区的购房纠纷中，不少当事人因为不了解合同解除的时间条件，导致诉讼结果不理想。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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